Капитальный ремонт многоквартирных домов (МКД)

Проблема восстановления жилищного фонда в России является одной из важнейших задач реформирования в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Все объекты общего имущества многоквартирного дома и их части в процессе эксплуатации подвергаются износу вследствие естественного старения материалов, из которых они из­готовлены, силовых нагрузок, либо влияния природно­-климатических факторов, условий использова­ния и уровня надлежащего содержания объектов общего имущества, в том числе своевременности устранения возникающих неисправностей путём прове­дения ремонта.

Восстановление жилищного фонда происходит за счёт проведения капитального и текущего ремонта. Многие наши жители неправильно трактуют эти два понятия и не разделяют их.

Основное отличие текущего ремонта от капитального заключается в виде и характере выполняемых работ.

Капитальный ремонт — замена или восстанов­ление отдельных частей или целых конструкций, инженерно-технического оборудования дома для устранения их физического износа или разрушения, функционального износа и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т.е. про­ведение модернизации дома.

Текущий ремонт — это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности строительных конструкций, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией. (Например, частичный ремонт штукатурки в подъезде). Текущий, или его еще называют предупредительный ремонт, заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Капитальный ремонт проводится при 45-50% износе конструкций и элементов жилых домов. Для этого необходимо наличие подробной информации о степени износа всех конструкций и систем многоквартирного дома по результатам обследования, которое проводится управляющей организацией, с приложением соответствующих актов о состоянии инженерного оборудования (лифт, электроснабжение) специализированных организаций.

Перечень некоторых видов работ по капитальному ремонту многоквартирных домов:

- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления;

- ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонта лифтовых шахт;

- ремонт кровель;

- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;

- утепление и ремонт фасадов.

Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Решение о необходимости проведения капитального ремонта многоквартирного дома принимается на общем собрании собственников, на котором определяются и виды ремонта. В соответствии со ст.43 Жилищного кодекса РФ капитальный ремонт многоквартирного дома производится по решению общего собрания собственников помещений. Решение правомочно, если за него проголосовало более 2/3 собственников помещений многоквартирного дома.

Кто должен платить за капитальный ремонт многоквартирных домов:

До вступления в силу Жилищного Кодекса РФ вопросами капитального ремонта многоквартирных домов занимались органы местного самоуправления. Но с 1 марта 2005 года производство капитального ремонта многоквартирного дома возлагается на собственников жилья.

В соответствии со ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доли в праве общей собственности на это имущество. Согласно п. 17, 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Принятый в июле 2007г. Федеральный закон № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда. Программа рассчитана на четыре года. Фонд осуществляет свою деятельность до 1 января 2012 г. Здесь одним из важнейших для собственников помещений условий является долевое финансирование капитального ремонта: Фонд + субъект Федерации + муниципальное образование + собственники помещений. Доля последних должна быть не менее 5% от необходимых средств. 

Решение о проведении капитального ремонта и видах ремонтных работ в новых домах также принимается на общем собрании собственников жилья при необходимости его проведения. Т. е. решение всегда остается за жильцами.

Проводить капитальный ремонт необходимо, ведь каждый из нас хочет жить в благоустроенном, теплом и уютном доме. Многие дома в нашем городе уже отремонтированы, результаты проведенных работ, безусловно, положительные. Думать о своем будущем и будущем своих детей и внуков нужно уже сегодня.